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ppt 租屋與簽約注意事項,主講人:鄭華庭,講師介紹,姓名:鄭華庭 現任:國立臺北科技大學教官 經歷:臺北市立明倫高中、國立臺北科技大學(軍中省略) 學歷:政戰學校心理系、國立臺北科技大學工業工程與管理碩士班,一、崔媽媽基金會創設於民國78年,由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目: 1. 租屋服務(資訊提供、租屋手冊;學生、外籍、弱勢租屋協助) 2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 5.義務法律諮詢服務(租屋、公寓大廈、搬家) 6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。,崔媽媽基金會簡介及服務項目,1、日夜晴雨、內外兼顧 2、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能 6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量,看屋有要領,看屋基本事項,,◎確認一樓大門能否緊閉,安全門、安全梯、鐵 窗是否通暢。 ◎注意個人門戶安全、門窗能否上鎖(建議更新)。 ◎注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器 材功能是否正常。 ◎檢視瓦斯熱水器位置,室內需有強制排氣功能。 ◎電器開關、插座是否鬆動,配電箱內是否凌亂 ,小心漏電、跳電。,◎屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。 ◎採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 ◎馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是 否通暢。 ◎樑柱、牆面有無裂縫或彎曲,門、窗是否卡住 無法順利開關。 ◎地面是否有傾斜狀況,牆面、屋頂是否有大 面積補土或整修痕跡。,看屋基本事項,,租 賃,稱租賃者,謂當事人約定, 一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。(民法421條) 重點: 人(甲、乙雙方)+物(房間)+錢=契約,*,「契約」: 雙方互相意思表示一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。﹙民法153條﹚,簽約前的基本觀念,簽約前的基本觀念,一、需要簽約嗎? 民法第422條: 不動產之租賃契約,其期限逾一年 者,應以字據訂立之,未以字據訂 立者,視為不定期限之租賃。 建議: 最好要簽約,簽約前的基本觀念,二、房東自己寫得契約書是 有效的嗎? 房東自書局購得之契約 可以修改嗎?,私法自治原則,私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律原則上不強制涉入 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚(民法第二條等),簽約前的基本觀念,三、簽名有效還是蓋章有效? 民法第三條: Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。 Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。,狀況:,簽了契約未仔細看,竟然發 現… 重點: 一定要將契約看仔細, 不急著馬上簽。,簽約前的注意事項,一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是… (核對產權證明) 三、確認幾個人簽約,何謂定金/押金/租金?,定金:承諾,推定契約成立 押金:保證,又稱「押租金」 「擔保金」,用意: 1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 租金:義務,使用者付費,,,以下何種狀況可以拿回定金?,1.宿舍候補到了 2.環境太髒亂,而且不是很安全 3.老爸生病了 4.找到其他房子 5.付了沒多久,立刻回頭,關於定金,民法249條 定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定: 一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履約時,定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之,,,,定金收據參考範例:,茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章: 中 華 民 國 年 月 日,,,修繕責任—承租人部分,*民法432 1.承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。 租賃物有生產力者,並應保持其生產力。 2.承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失 者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依 物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或 毀損者,不在此限。,民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。 民法429 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。 民法430 租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。,修繕責任—出租人部分,承租人可終止合約(不違約),1.424→供居住處所的租賃,租賃物有瑕疵危及安 全、健康 2.430→出租人有修繕義務,經催告仍不修繕 3.435-2→租賃物存餘部分不能達租賃之目的 4.436→因第三人主張權利,致不能對租賃物使用、 收益,出租人可終止合約(不違約),1.438→承租人非法為租賃使用、收益,經阻止而 仍繼續 2.440→承租人支付租金遲延,經催告而不依期限支 付 3.443→承租人非法轉租租賃物 4.447-2→承租人乘出租人不知或不顧異議,取去留 置物,返 還 原 狀,民法359 契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定: 1由他方所受領之給付物應返還之。 5就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他 方受返還時所得利益之限度內,請求返還。 6應返還之物有毀損、滅失或其他事由,至不能反 還者、應賠償其價額。,市售版本契約書導讀,--簽約要注意的陷阱,,,房屋租賃契約書,文具店版本,房屋 租 賃 契 約 書,立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左: 第一條:甲方房/店 屋所在及使用範圍(務必寫清楚) 第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議) 第三條:租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)(可另約定) 第四條:租金應於每月 日前繳納,每次應繳 年 個月份,乙方不得藉詞拖延。 第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店屋後無息退還押租保證金。,,,第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。(修改或刪除) 第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照原狀還甲方,乙方不得異議。(預繳的要退回) 第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/店屋。 第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責回復原狀。 第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致 房/店屋毀損,應負損害賠償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。,,,,,第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方負責賠償。(修改或刪除) 第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等) 第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,任憑甲方處理,乙方決不異議。 第十八條:特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除),,第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意,恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號: (查驗證件確認無誤) 電話: 地址:(屋主實際居住地址) 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號: 電話: 地址: 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號: 電話: 地址:,房東提供之傢俱清單,出租人簽收: 承租人簽收:,承租違建應考量的重點:,房屋結構 消防安全 居住安全 用水用電的安全 隨時有被拆的風險,問 題 討 論 與 意 見 交 流,THE END,謝謝各位,