标签: 租赁   合同   基本原理  
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文档内容摘要
ppt 租赁合同基本原理,第一节 租赁合同概述,一、租赁合同的概念和特点,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在租赁合同中,交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 《合同法》第212条 租金就是承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。 租赁合同的标的物称为租赁物,动产或不动产,均无不可。,租赁合同具有以下特点:,(一)租赁合同是转让财产使用权的合同 (二)租赁合同为双务、有偿合同 (三)租赁合同为诺成合同 (四)租赁合同具有临时性 (五)租赁合同为继续性合同。租赁合同双方当事人的义务并非一次给付即可完成,合同内容是在一段时期内继续地实现的,因而属于继续性合同。 (六)租赁合同是不要式合同,二、租赁合同的标的物,租赁合同的标的物简称租赁物,是租赁合同的重要构成要素,是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。 租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。 租赁合同的标的物应具有合法性。 租赁合同的标的物一般为现存的物,但不以现存的物为必要。,三、租赁合同的分类,(一)动产租赁与不动产租赁 (二)定期租赁与不定期租赁 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依《合同法》第61条规定仍不能确定的,视为不定期租赁合同。租赁期限6个月以上,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 对不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。,四、 租赁合同的形式,租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同,应当采用书面形式。 但是,是否采用书面形式,并不影响合同的成立及生效。 未采用书面形式,双方当事人对租赁期限存在争议的,推定租赁合同为不定期租赁合同。,第二节 租赁合同的成立,,,一、租赁的标的物 物原则是应当是不可代替物,如果供使用收益的物为金钱或者 其他可代替物,则合同类型将成为消费借贷,而非租赁。,二、租赁合同成立的样态,租赁合同为不要式合同与诺成合同,其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上,只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意,合同即告成立。,三、租赁合同的效力评价,(一)产权证书与合同效力 (二)建设工程规划许可证与合同效力 (三)未经批准的临时建筑与合同效力 (四)未经消防验收的房屋与合同效力 (五)以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力 (六)租赁合同未办理登记备案手续与合同效力 (七)租赁合同无效的特别效果,(一)产权证书与合同效力,以房屋租赁合同为例,合同目的在于使用房屋,并不涉及房屋所有权的转让,因而,原则上房屋租赁合同并不以出租人拥有所有权、拥有产权证书为。 最高人民法院:认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。,(二)建设工程规划许可证与合同效力,针对城镇房屋租赁合同,最高法规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 此时合同无效的原因是合同的标的物违法。,(三)未经批准的临时建筑与合同效力,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一定法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 此时合同无效的原因是合同的标的物违法。,(四)未经消防安全验收合格的房屋与合同效力,应当分别对待: 第一,出租《消防法》第10 条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。 第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。 第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。,(五)以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力,作为租赁合同标的的房屋,如果是建筑在以划拨方式取得的土地上,一方当事人如果以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、《房地产管理法》第56条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第5 条为据,请求确认合同无效,能否获得支持?对此,起初最高人民法院的判决中认定租赁合同无效;后来最高人民法院的立场的所转变,在最高人民法院公布的典型案件中,则并不认定为租赁合同无效。,(六)租赁合同未办理登记备案手续与合同效力,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。 当事人约定办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一定已经履行主要义务,对方接受的除外。 此一规则并非租赁物本身有什么问题,而是租赁合同是否经过了按照法律、行政法规要求的登记备案手续。此类手续,通常出于行政管理的目的,故原则上不应以违反此类规定而认定合同无效。,(七)租赁合同无效的特别效果,1.基于继续性合同的特别效果 作为一种继续性合同,如果租赁合同无效或者被抵销,其法律后果比较特殊。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。,2.装饰装修的善后,(1)经出租人同意场合 未形成附合场合。在城镇房屋租赁合同场合,出租人同意利用的,可以折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 已经形成附合场合。已经形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。,(2)未经出租人同意场合 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。,3.扩建的负担,经承租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;未办理合法建设手续的,扩建费用由双方按照过错分担。 未经出租人同意的扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。,第三节 租赁合同的效力,一、 出租人的义务,根据《合同法》的规定,出租人负有如下主要义务: (一)交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途 (二)维修租赁物的义务,但当事人另有约定的除外。 (三)物的瑕疵担保义务 (四)权利瑕疵担保义务 (五)费用偿还义务,维修义务,维修义务,是指租赁物损毁、不能保持租赁物符合约定的用途时,出租人应予修复的义务。 维修的条件维修的必要、维修的可能、通知出租人 租赁物虽然有维修的必要,但如果不可能维修,则属于租赁物部分或全部毁损,灭失的问题,应当根据情况,承租请求减少租金或者不支持租金;如果不能实现合同目的,承租人可以解除合同。 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。,权利瑕疵担保,出租人就交付的标的物,负有保证第三人不得向承租人主张任何权利的义务。因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如困租赁房屋权属有争议,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。,物的瑕疵担保,租赁物如有瑕疵,出租人应对之负责。唯因租赁是继续性法律关系,故于租赁物交付后,在租赁关系存续中,发生 瑕疵时,出租人应当负瑕疵担保责任。 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。 租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。 在城镇房屋租赁合同场合,租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的,或者租住房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的,导致租赁房屋无法使用时,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。,二、 承租人的义务,根据《合同法》的规定,承租人负有如下主要义务: (一)依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务 (二)妥善保管租赁物的义务 (三)不作为义务 主要: 1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 2.不得随意转租 (四)支付租金的义务(延迟或拒付租金的,诉讼时效为一年) (五)返还租赁物的义务(返还租赁物,应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态,因而,承租人原则上负“现状返还义务”。),第四节 租赁合同的更新与终止,,一、租赁合同的更新,赁合同的双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时,可以续订合同。所谓续订,是指在原租赁合同其他内容不变的情形下,延长合同的期限。所以,续订租赁合同又被称为期限更新或租赁合同的更新。 租赁合同的更新有约定更新和法定更新。 法定更新,或称默示更新,即租赁期届满,承租人使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。《合同法》第236条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。” 约定更新,或称明示更新,指当事人另外达成合意更新租赁合同。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。至于更新次数,法律没有限制。,二、租赁合同的终止,租赁合同主要因下列事由而终止: (一)租赁合同因期限届满而终止 (二)租赁合同因当事人的解除而消灭,租赁合同终止的效力,(一)返还租赁物,(二)装饰装修的善后,1.经出租人同意的场合 (1)未形成附合的场合 在城镇房屋租赁合同场合,租赁期间届满或者 合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 (2)已形成附合场合 合同解除场合 第一,因出租有违约导致合同解除。承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失; 第二,因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。 第三,因双方违约导致合同解除。剩余租赁期内 的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。 第四 ,因不归责于双方的事由,导致合同解除。剩余租赁期内装饰装修的残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定,适用其规定。 租赁期届满场合,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。 2.未经出租人同意场合 承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。,(三)扩建费用的负担,1.经出租人同意的扩建 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理: 第一,办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担; 第二,未办理扩建手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。 2.未经出租人同意的扩建 承租人未经出租人的同意的扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。,第五节 房屋租赁的特殊规定,一、优先承租 在租期内,出租人将出租房屋拆除重建时,可终止合同。但重建房屋仍用于出租的,原承租人在同等条件下有优先承租权 二、优先购买 在租期内,出租人出卖出租房屋的,应于出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权,三、承受 承租人死亡后,与该承租人共同居住者,可继续承租该房直至租期届满。 四、换房 居住房屋的承租人,在征得出租人同意的前提下,可与第三人互换住房。,返回,租赁合同与第三人的关系,一、租赁物的转租、租赁权的转让 二、承租人与第三人的关系 三、出租人与第三人的关系,一、租赁物的转租、租赁权的转让,(一)租赁物的转租 租赁物的转租,是指承租人不脱离租赁关系,而将租赁物另行出租给次承租人 转租在房屋租赁的场合颇为多见,其中的转租人又被称为二房东。 《合同法》禁止擅自转租。规定承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人也出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。对此应当特别注意:,1.禁止擅自转租,一方面关系承租人的人格信用,另一方面在于防止承租人从中渔利。 2.转租一旦经出租人同意,即为合法转租,出租人不得解除合同,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。此时两份合同虽各自独立,原则上转租合同的租赁期间不当超过租赁合同的存续期间。转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。,3.合法转租场合,出租人与次承租人之间并无合同关系,依合同相对性原理,出租人不得直接向次承租人请求租金,反之,次承租人也无权直接向出租人要求维修租赁物。 但要注意,在此场合并不妨碍可以由次承租人构成第三人清偿。因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。 出租人与承租人之间的租赁合同终了时,出租人可以依据租赁物所有权或者其他权利,直接对次承租人请求返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。,4.转租未经出租人同意,即为非法转租,出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使上解除权,则租赁合同仍继续有效。对于出租人的解除权,我国司法司法解释规定了除斥期间。“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出